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教你如何玩轉房地產抵押貸款?
michelle提問于 2014-01-02 02:00:00 回答:2 人氣:
 
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回答于 2015-04-01 11:21:58JOJO
如何玩轉房地產抵押貸款

羅駿是一家服裝企業的老板,不久前,原本與他有過合作的供應商在以七折的價格銷售一批面料,這讓羅駿興奮不已。他立即向對方表達了購買意向,卻被告知必須在2周內付清款項。由于公司現金流不足,羅駿必須貸款。

在朋友的提醒下,羅駿試著用廠房抵押的形式向銀行申請貸款?!懊幌氳秸獍旆ɑ拐婀苡昧??!庇捎誄Х渴鍬蘅ザ嗄昵骯褐孟呂吹?,而非租用,所以銀行很快接受了他的抵押貸款申請,為公司提供了80萬元貸款,加上可支配的流動資金,他順利購下了這批面料。

房產抵押方便企業貸款

毋庸置疑,房產抵押貸款是中小企業獲得貸款最為方便的一種渠道,基本上,各家銀行都可以提供這一融資方式。由于目前中小企業中,有房產的占據了多數,也使得這一方式更具可行性。

據了解,房產抵押貸款對房產的屬性界定非??矸?,既包括了營業用房、辦公用房,如商鋪、寫字樓、賓館酒店等,也包括住宅。因此,在銀行的房產抵押貸款產品中只要沒有特別注明是商用房抵押貸款,那么即使企業所使用的經營或辦公用房是租賃的,只要企業主有個人房產,也可以作為抵押物為企業申請貸款。

這對很多小企業主來說是十分有利的。因為很多老板的個人資產和企業資產往往劃分不明,企業的賬目報表并不規范,甚至一些老板為了合理避稅的目的,會造成企業資產比實際少的情況,而這些都可能給融資制造麻煩。

據銀行信貸員介紹,不少小企業主的財務報表都很“難看”,但深入實地考察,卻會發現情況要好于報表所呈現的,企業的資產很可能隱藏在報表以外。在這種情況下,如果企業使用房產抵押的方式申請貸款,成功率要高出很多,在審核時往往可以“加分”不少。

部分房產融資有難度

不過,也并非所有的房產都可以抵押貸款。比如,房齡超過20年或戶型小于50平方米的房產可能較難抵押。因為對于申請貸款的房產,銀行都需要評估其變現能力,而這種類型的房產可能變現能力較弱,所以銀行在受理時會相對謹慎。



又如,產權屬性不明確的房產無法用作抵押。產權不確定的房產主要包括:未滿5年的經適房、小產權房、不能提供購房合同、協議的已購公房、不能提供央產房上市證明的央產房、租賃而來的廠房、辦公用房等。因為產權屬性不能確定,所以不具備申請房產抵押貸款的先決條件。

此外,尚在按揭中的房產往往不能直接抵押。有銀行表示,由于按揭中的房產抵押他項權尚在銀行手中,產權實質上處于暫時移交狀態,不具備完全產權,因此借款人并不具備該房產的抵押支配權。如果企業主想通過這類房產申請貸款,就必須先將按揭中未還款部分還清,然后再用已經還清貸款的房產申請貸款。現實中,倒也有從不成功變為成功的案例。

上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企業,目前的員工數量達到300人,年銷售額2000多萬元。由于公司前期投入了大量資金用于研發,并沒有購買廠房等固定資產,所以當睿元想要申請銀行貸款時遇到了障礙?!耙蛭頤鞘塹諞淮紊昵氪?,所以每家銀行都很謹慎,要求必須有房產抵押?!逼笠蹈涸鶉爍嫠嘸欽?,在多次碰壁后,他們終于在招行小企業信貸中心的組合方案下獲得了400萬元貸款。

原來,招商銀行小企業信貸中心在與睿元接洽后發現,企業負責人擁有一套價值400萬元的個人按揭房產,目前還余有按揭貸款120萬元左右。針對這一情況,小貸中心提出了一個方案,先將此房產按揭銀行轉為招商銀行,再以此房產余值部分提供160萬元的抵押貸款,同時,結合睿元獲得的價值500萬元的訂單,合計為其提供400萬元的貸款。

二次抵押房貸并非不可行

實際上,像睿元這樣的情況,也屬于二次抵押的一種,據了解,目前銀行真正可行的二次抵押房產一般是企業提供的個人按揭房產??拐庵忠滴翊蠖嗷嵋蟀唇掖鈐詒拘薪?。

原因是,如果兩個貸款行并非一家,一旦出現企業逾期,不能還款,在房產處置時會牽涉到兩家銀行,增加操作難度。所以遇到此類業務,一般銀行會要求房產主把抵押貸款做個轉移手續。



銀行有關專家表示,二次抵押貸款對企業的好處在于,首先強化了擔保方式,更容易獲得貸款,其次隨著時間推移,房產按揭部分的還款可以降低貸款金額,空出來的部分可以變成現金,為企業提供營運資金的支持;三是房產增值部分可以變為現金。

而之所以能做二次抵押的企業廠房、商鋪比較少,是因為較多銀行在為一家企業提供房產抵押貸款時,會提出要求,不能在其他銀行做二次抵押貸款業務,所以,盡管不少銀行可以接受二次抵押方式,但業務量較少。

在上家銀行沒有提出相關要求的前提下,同時,在房產價值與抵押貸款金額相比有較大空間的情況下,不少銀行會接受二次抵押,上海農商銀行就是其中之一。據有關負責人介紹,若首次貸款就在上海農商行進行,申請的成功率會高出許多。前后兩次的授信額度一般不超過抵押物價值的70%。而如果首次貸款并非在農商行進行,企業可找擔保公司提供剩余價值追加抵押擔保,或是反擔保給政策性擔保公司。

企業資質良好也是房屋二次抵押貸款成功的重要條件,銀行會考慮,一旦出現逾期,房產處置涉及到兩家銀行,難度較大,所以,銀行只有對企業自身經營情況比較認可、風險性較小的情況下,才會同意二次抵押貸款。

“有的企業的廠房、商鋪等均放在一起做成了一個或較少的產證,單體價值比較高,無法在辦理抵押貸款業務時拆開操作,而通過二次抵押貸款就可以解決小額多次的貸款模式?!庇幸兇抑賦雋碩蔚盅捍畹撓忠緩么?,但前提是不能在授信合同中約定,不允許他行開展二次抵押貸款業務。

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